Khi mua một mảnh đất, hai khoản tiền lớn nhất phải tính không nằm ở phòng công chứng mà ở cơ quan thuế: thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% [3]. Và có một cái hạn ít người để ý: trong 30 ngày kể từ ngày có biến động, phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền [2].
Bài này tóm tắt quy định chung để bạn chuẩn bị, không thay cho tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Quy định và mức thu có thể thay đổi; hãy hỏi Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất trước khi làm.
Điều kiện để được chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện [1]:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), trừ một số trường hợp luật định như thừa kế.
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Các bước
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng [3].
- Đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Với thừa kế, thời hạn tính từ ngày phân chia xong di sản; với thi hành án, từ ngày bàn giao tài sản [2].
- Nộp thuế, lệ phí theo thông báo của cơ quan thuế.
- Nhận giấy chứng nhận đã được ghi nhận biến động.
Thời gian cơ quan đăng ký giải quyết hồ sơ được quy định trong nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; chúng tôi chưa mở được văn bản gốc nên không ghi số ngày ở đây.
Các khoản phải nộp
Cổng phổ biến, giáo dục pháp luật của thành phố Cần Thơ liệt kê năm khoản [3]:
| Khoản | Mức | Căn cứ được dẫn |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do HĐND cấp tỉnh quy định, mỗi nơi một mức | Thông tư của Bộ Tài chính năm 2019 |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | Do HĐND cấp tỉnh quy định | |
| Phí công chứng, chứng thực | Theo giá trị hợp đồng, tối đa 70 triệu đồng một trường hợp | Thông tư 257/2016/TT-BTC |
Riêng phí thẩm định hồ sơ ở Đà Nẵng, HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND [4]; mức cụ thể nên hỏi tại bộ phận một cửa.
Thuế thu nhập cá nhân theo luật do bên có thu nhập, tức bên bán, nộp; hai bên thường thỏa thuận ai chịu trong hợp đồng. Ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế là vi phạm và gây rủi ro cho chính người mua khi có tranh chấp.
Sau sáp nhập: có phải đổi địa chỉ trên sổ không
Không bắt buộc. Theo Điều 10 Nghị quyết 190/2025/QH15, văn bản, giấy tờ đã được cấp trước khi sắp xếp bộ máy mà chưa hết hiệu lực thì tiếp tục được dùng; việc chỉnh thông tin trên sổ đỏ chỉ thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu [5].
Kiểm tra trước khi đặt cọc
- Xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu thông tin chủ sở hữu.
- Hỏi Văn phòng đăng ký đất đai tình trạng thửa đất: có đang thế chấp, kê biên hay tranh chấp không. Đó chính là các điều kiện ở Điều 45 [1].
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất của khu vực.
Điều còn chưa rõ
Bài này chưa có: số ngày giải quyết hồ sơ theo nghị định hướng dẫn, bảng phí thẩm định cụ thể của Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND, và danh sách các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ba mục này cần văn bản gốc.
Biết thêm
Địa chỉ trên giấy tờ mới ghi theo tên phường, xã mới. Tra tên cũ, tên mới ở bảng tra phường, xã Đà Nẵng. Bối cảnh hành chính: Đà Nẵng sau sáp nhập.
Cập nhật: tháng 10/2026
Nguồn tham khảo
- Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh Nghệ An, “Luật Đất đai 2024: Điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất”, 26/2/2024 (chép Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15), https://hcc.nghean.gov.vn/tin-tong-hop/luat-dat-dai-2024-dieu-kien-chuyen-doi-chuyen-nhuong-cho-thue-thua-ke-tang-cho-quyen-su-dung-dat-908.html, truy cập 11/10/2026.
- Cổng phổ biến, giáo dục pháp luật thành phố Cần Thơ, “Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?”, 25/6/2026, https://pbgdpl.cantho.gov.vn/truong-hop-nao-phai-dang-ky-bien-dong-dat-dai-trong-thoi-han-30-ngay, truy cập 11/10/2026.
- Cổng phổ biến, giáo dục pháp luật thành phố Cần Thơ, “05 loại phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện sang tên ‘Sổ đỏ'”, https://pbgdpl.cantho.gov.vn/05-loai-phi-le-phi-phai-nop-khi-thuc-hien-sang-ten-so-do, truy cập 11/10/2026.
- Thư viện Nhà đất, “Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng”, https://thuviennhadat.vn/phap-luat/nghi-quyet-35-2026-nq-hdnd-phi-tham-dinh-ho-so-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-tai-da-nang-739433.html, truy cập 11/10/2026.
- Thư viện Nhà đất, “Có phải làm lại sổ đỏ khi sáp nhập tỉnh, thành không?”, https://thuviennhadat.vn/phap-ly-nha-dat/co-phai-lam-lai-so-do-khi-sap-nhap-tinh-thanh-khong-658882.html, truy cập 11/10/2026.
